Stefan Jacyno

Czy notarialnym pełnomocnikiem w obrocie nieruchomościami musi być osoba uprawniona do występowania przed sądem?

Publikacja majowej uchwały SN wywołała burzę w świecie prawniczym. Jednak nie zawsze warto wyciągać wnioski z danego rozstrzygnięcia wyłącznie na podstawie jego tezy.

Uchwała składu 3 sędziów SN z 22 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 17/13)

Jeden z sądów okręgowych zwrócił się do Sądu Najwyższego z następującym zagadnieniem prawnym:

„Czy pełnomocnik, reprezentujący stronę czynności prawnej zawartej w formie aktu notarialnego, który w swej treści zawiera przeniesienie prawa ujawnionego w księdze wieczystej, może skutecznie złożyć wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej na podstawie art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn.: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 z późn. zm.), jeżeli nie spełnia wymogów z art. 87 § 1 k.p.c., czy też konieczna jest do tego odrębna czynność samego mocodawcy?”

W odpowiedzi Sąd Najwyższy w składzie 3 sędziów podjął uchwałę:

Pełnomocnikiem procesowym w sprawach o dokonanie wpisu w księdze wieczystej może być wyłącznie osoba spełniająca wymagania przewidziane w art. 87 k.p.c., także wtedy, gdy wniosek o wpis został zamieszczony przez notariusza w akcie notarialnym na podstawie art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.).

Z chwilą opublikowania zacytowanej uchwały SN w świecie prawniczym zawrzało. Z treści pytania oraz podjętej uchwały wynikało bowiem, że stosowana „od zawsze” praktyka może być uznana za niedopuszczalną oraz konieczne będą niesłychanie uciążliwe działania, by sprostać formalnym wymogom. Dotyczy to nie tylko obrotu nieruchomościami, ale i wszelkich innych czynności prawnych, w rezultacie których dochodzi do zmiany stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Z treści pytania i udzielonej odpowiedzi wynika bowiem, że pełnomocnikiem może być tylko osoba upoważniona do działania w imieniu danego mocodawcy przed sądem, czyli musi należeć do kręgu osób wymienionych w art. 87 § 1 k.p.c. A zatem właściciel nieruchomości nie może udzielić pełnomocnictwa zaufanej osobie, by w jego imieniu nabyła lub zbyła nieruchomość, chyba że ta osoba akurat jest członkiem najbliższej rodziny albo adwokatem lub radcą prawnym czy też zarządcą całego majątku. W świetle wniosku wyciągniętego z brzmienia uchwały „zwykły” pełnomocnik może co prawda sprzedać lub kupić nieruchomość, lecz nie może złożyć wniosku do księgi wieczystej. W przypadku prawa użytkowania wieczystego lub nabycia wyodrębnionego lokalu skutki takiej niemożności byłyby szczególnie dotkliwe, gdyż przeniesienie prawa użytkowania wieczystego lub powstanie własności odrębnego lokalu następuje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Zastanawiano się, jak podejść do takiego obostrzenia. Wszak dokonywanie czynności takich jak sprzedaż nieruchomości, ustanowienie hipoteki, służebności, zawarcie umowy przedwstępnej z wpisem roszczeń do księgi wieczystej przez pełnomocników jest dość powszechne. Czyżby wprowadzono przymus adwokacko-radcowski do czynności związanych z nieruchomościami? A może konieczne jest ustanawianie dwóch pełnomocników – właściwego (materialnego) oraz dodatkowo adwokata / radcę prawnego (procesowego), którego rola ograniczałaby się do potwierdzenia odczytanej przez notariusza formułki „pełnomocnik będący adwokatem / radcą prawnym wnosi o wpis w księdze wieczystej”?

Jest oczywiste, że notariusz nie jest stroną czynności, której treść notuje. Nie reprezentuje nikogo. Jest tylko osobą notującą oświadczenia stron, notariuszem właśnie. Jego rola jest doniosła, ale w sensie formalno-prawnym. Ustawa nakazuje notariuszowi przesłanie wypisu aktu notarialnego do właściwego sądu, ale w treści tego aktu musi znaleźć się wniosek, którego notariusz nie może sam, w swoim imieniu złożyć. Notariusz jest tylko „posłańcem” czy „organem pomocniczym”; ma obowiązek zamieścić w akcie stosowny wniosek, ale wniosek ten musi pochodzić od strony czynności prawnej. Jeżeli strona nie działa osobiście, lecz jest reprezentowana przez „zwykłego” pełnomocnika, to w świetle tak rozumianej tezy uchwały Sądu Najwyższego jego oświadczenie będzie bezskuteczne. I koło się zamyka. Koszmar.

Możemy jednak odetchnąć z ulgą po opublikowaniu w ostatnim tygodniu tej uchwały wraz z uzasadnieniem. Trzęsienie ziemi odwołane!

Przede wszystkim ukazał się światu stan faktyczny, na tle którego zapadła uchwała. Otóż wniosek o wpis w księdze wieczystej został zawarty w akcie notarialnym obejmującym umowę sprzedaży nieruchomości. Złożył go w imieniu nabywcy udziału w tej nieruchomości jego, ustanowiony w tym akcie, pełnomocnik procesowy. Przewodniczący w sądzie rejonowym powziął wątpliwość co do tego, czy tak ustanowiony pełnomocnik należy do kręgu osób wymienionych w art. 87 § 1 k.p.c., w związku z czym wezwał go do wykazania tej okoliczności w terminie siedmiu dni pod rygorem zwrotu wniosku, a następnie – po bezskutecznym upływie tego terminu – zarządził zwrot wniosku. Rozpatrując zażalenie, sąd okręgowy zwrócił się o rozstrzygnięcie wspomnianego zagadnienia prawnego.

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy wywodzi, że sąd wieczystoksięgowy niczym nie różni się od innych sądów i obowiązują w nim takie same reguły postępowania jak i w innych sądach, a zatem swoboda wyboru pełnomocnika do działania przed sądem jest ograniczona. Są nieliczne, specyficzne wyjątki, ale takiego wyjątku nie ustanawia art. 92 § 4 w związku z art. 7 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.), zgodnie z którym notariusz sporządzający akt notarialny zawierający w swej treści przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej lub podlegającego wpisowi w takiej księdze, zobowiązany jest zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a następnie z urzędu, w terminie trzech dni, przesłać akt sądowi właściwemu wraz z wymaganymi dokumentami.

Oczywiście wnioskodawca – strona czynności objętej aktem notarialnym – może ustanowić pełnomocnika procesowego w celu popierania wniosku w postępowaniu wieczystoksięgowym oraz podejmowania w jego toku wszelkich czynności procesowych, może nim jednak być wyłącznie osoba wymieniony w art. 87 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy stwierdza dalej, że jeżeli wnioskodawca udziela pełnomocnictwa osobie spoza kręgu określonego w wymienionym przepisie, ustanowienie pełnomocnika procesowego jest nieskuteczne, ale nie oznacza to jednak obezwładnienia skuteczności samego wniosku. Przekazanie go przez notariusza uważa się – zgodnie z art. 6264 in fine k.p.c. – za złożenie wniosku przez samego uprawnionego, czyli stronę czynności prawnej, a nie przez pełnomocnika. Przewodniczący sądu wieczystoksięgowego zatem nie może zarządzić zwrotu wniosku tylko z powodu wadliwego ustanowienia pełnomocnika.

I to ostatnie zdanie jest kluczowe. Wynika z niego, że Sąd Najwyższy przyjmuje, iż podstawą do złożenia samego wniosku jest przepis ustawy – art. 6264 k.p.c. – a nie pełnomocnictwo, więc kwestia tego, czy pełnomocnik należy do osób uprawnionych do działania przed sądem (o co pytał sąd okręgowy), w ogóle nie występuje. Jednak jeżeli zachodzi potrzeba dalszego działania – już nie u notariusza, lecz przed sądem wieczystoksięgowym – to do takich działań konieczny jest pełnomocnik należący do kręgu osób wymienionych w art. 87 § 1 k.p.c.

A zatem, jak przyjrzymy się bardzo dokładnie treści uchwały, to uchwała ta w żadnym stopniu nie podważa możliwości ustanowienia swobodnie wybranej osoby fizycznej czy prawnej pełnomocnikiem do obrotu nieruchomościami. Teza uchwały rozstrzyga zagadnienie prawne, ale nie odpowiada wprost na zadane pytanie i w zestawieniu z treścią przedstawionego zagadnienia stwarza mylne wrażenie, które rozwiewa dopiero treść uzasadnienia. Tymczasem prawnicy (w tym orzekający sędziowie!) skupiają się na opublikowanych tezach, rzadko kiedy sięgając do szczegółów uzasadnienia. Należy zatem życzyć nam wszystkim, byśmy nie spotkali się w praktyce z problemami z wpisem do księgi wieczystej lub odmową uznania pełnomocnictwa w związku z mogącymi wywołać wątpliwości sformułowaniami zagadnienia prawnego i udzielonej w uchwale odpowiedzi.

Stefan Jacyno, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych oraz Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy