Czy nabywca zanieczyszczonej nieruchomości jest odpowiedzialny za szkodę


Czy przepisy dopuszczają odpowiedzialność nabywcy nieruchomości za jej zanieczyszczenie także wtedy, gdy szkody nie spowodował, a nawet o niej nie wiedział?

Obecne regulacje tylko wyjątkowo nakładają obowiązki związane z rekultywacją na osoby, które zanieczyszczenia nie spowodowały. Określone w nich zasady nie zawsze się jednak stosuje. Inaczej jest bowiem regulowana odpowiedzialność za zanieczyszczenia spowodowane przed 30 kwietnia 2007 roku, do których mają zastosowanie wcześniej obowiązujące przepisy prawa ochrony środowiska. Te zaś jako regułę przyjmują odpowiedzialność władającego powierzchnią ziemi, na której występuje zanieczyszczenie. W takich przypadkach najczęściej odpowiada właściciel nieruchomości, nawet gdy nie jest sprawcą zanieczyszczenia lub o nim nie wie. Uwolnić się od tej odpowiedzialności można jedynie w kilku przypadkach. Co gorsza, nie można skorzystać z pewnych istniejących wcześniej dobrodziejstw w postaci wyłączającego odpowiedzialność zgłoszenia zanieczyszczenia, gdyż zgłoszeń tych należało dokonać do końca czerwca 2004 roku.

Ustalenie osoby odpowiedzialnej nie jest proste, o czym świadczą wątpliwości w orzecznictwie i wyjaśnienia Ministerstwa Środowiska. Dodatkowym utrudnieniem jest modyfikacja zasad odpowiedzialności w przypadku gruntów rolnych lub w sytuacji, gdy szkoda polega na nielegalnym składowaniu odpadów. Także inaczej jest traktowane zanieczyszczenie gleby, a inaczej wód gruntowych. Ponadto obecne przepisy nie znajdą zastosowania, gdy od zdarzenia skutkującego szkodą minęło ponad 30 lat. Kupując nieruchomość, szczególnie taką, która była wykorzystywana na cele przemysłowe, należy więc przeprowadzić specjalistyczne badania zanieczyszczenia albo odpowiednio zabezpieczyć interesy kupującego w umowie sprzedaży. Umowne uregulowanie zasad odpowiedzialności nie wyłącza jednak opisanych wyżej reguł ustawowych. Zatem co do zasady ułatwia jedynie dochodzenie odszkodowania od sprzedającego, jeżeli kupujący zostanie zobowiązany przez organy administracji do przeprowadzenia rekultywacji.

Dominik Wałkowski, Zespół Prawa Ochrony Środowiska kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Tekst ukazał się 13 października 2011 roku w Akademii Prawa Gospodarczego Dziennika Gazety Prawnej