Czy boom w budownictwie oznacza wzrost liczby spraw w sądach?


Liczba inwestycji budowlanych rośnie, a wraz z nią rosną ceny materiałów budowlanych. Czy wykonawcy pracujący na podstawie starych umów, które nie przewidują waloryzacji cen, mogą skutecznie domagać się podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego?

Po okresie spowolnienia w 2016 r. rok ubiegły i obecny przynoszą dynamiczny wzrost inwestycji budowlanych. Dotyczy to zarówno inwestycji deweloperskich, jak i infrastrukturalnych, powodując znaczące wzrosty cen materiałów i usług budowlanych. Niektóre towary, jak np. drewno, podrożały rok do roku o ponad 30%. Podobna skala wzrostu dotyczy wybranych usług, co niewątpliwie łączy się z odpływem z branży wykwalifikowanych pracowników, przy równoczesnym gwałtownym wzroście popytu na prace murarskie, tynkarskie czy hydrauliczne.

Koniunktura rynkowa sprzyja wykonawcom, którzy coraz odważniej dyktują warunki zamawiającym. Pozostaje jednak sporo umów podpisanych wcześniej. Często dotyczą one sektora publicznego. Przewidują stałe wynagrodzenie ryczałtowe, nie zawierają umownych klauzul waloryzacji ceny, a ich trwająca kilka lat realizacja pociąga dla wykonawców negatywne następstwa finansowe wynikające ze zmieniających się warunków rynkowych.

Możliwość podwyższenia ryczałtu

Podobna sytuacja występowała już wcześniej w latach 2005-2007 i 2010-2012, gdy niektóre materiały budowlane drożały o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent powyżej inflacji. Część wykonawców zdecydowała się wówczas dochodzić w sądach rekompensaty za straty spowodowane skokowym wzrostem cen. Warto przypomnieć najważniejsze tezy rozstrzygnięć zapadłych w tych sprawach, gdyż będą miały one wpływ na sytuację prawną wykonawców realizujących umowy w latach 2017 – 2018.

Za ugruntowany należy uznać pogląd, że nie tylko wykonawca dzieła, ale i robót budowlanych ma prawo żądać podwyższenia ryczałtowego wynagrodzenia w oparciu o art. 632 § 2 Kodeksu cywilnego. Warunkiem skutecznego dochodzenia takiego roszczenia jest udowodnienie przez wykonawcę, że wykonanie robót w zmienionych okolicznościach, których przy podpisaniu umowy nie dało się przewidzieć, grozi mu rażącą stratą. Co ważne, Sąd Najwyższy przesądził, że z żądaniem podwyższenia ryczałtu można wystąpić również po wykonaniu inwestycji – także wówczas, gdy dotyczyła ona zamówienia publicznego. Stwierdził także, że gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych może uzasadniać modyfikację ryczałtu i to nawet wtedy, gdy strony wykluczyły taką możliwość w umowie.

Co trzeba udowodnić

Na drodze do korzystnego wyroku na wykonawców czeka jednak sporo pułapek. Po pierwsze, muszą udowodnić, że przy zachowaniu profesjonalnej staranności nie byli w stanie przewidzieć skali wzrostu cen i się przed nimi zabezpieczyć, np. poprzez zawarcie kontraktów długoterminowych. Po wtóre, to na nich spoczywa ciężar wykazania „rażącej straty”, która musi być poniesiona w wyniku nieprzewidywalnej zmiany stosunków, w związku z konkretną transakcją, oraz nie może być utożsamiana z utratą zysku lub dochodu. Na ogół konieczne będzie sięgnięcie po kompleksową opinię biegłego, z której niezbicie wynikać będzie nadwyżka kosztów poniesionych przez wykonawcę nad uzyskanym przez niego wynagrodzeniem. Jedynie jeśli sąd uzna, że ścisłe udowodnienie wysokości żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione, może sam ocenić rozmiar straty po rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy (zgodnie z art. 322 Kodeksu postępowania cywilnego).

Pamiętać też należy, że podwyższenie ryczałtu nie obejmuje prac dodatkowych lub zamiennych, których strony nie przewidziały przy podpisaniu umowy i za które wykonawca może dochodzić wynagrodzenia w oparciu o inne podstawy prawne. Art. 632 § 2 k.c. nie będzie miał też zastosowania w sytuacji, gdy wynagrodzenie wykonawcy ma charakter kosztorysowy lub mieszany. W tej ostatniej sytuacji rozwiązaniem może być sięgnięcie do art. 357¹ k.c., który jest normą bardziej ogólną i odwołuje się do nadzwyczajnej zmiany stosunków w dowolnej umowie. Norma ta nakazuje badać wpływ takiej zmiany na zobowiązania stron, przy rozważeniu ich interesów oraz zasad współżycia społecznego.

Trudno ocenić, na ile inwestorzy i wykonawcy odrobili lekcję z lat poprzednich i dostosowali treść zapisów umownych do ryzyk rynkowych, w tym znaczących wahań cenowych. Być może jednak boom będzie dotyczył również sądów rozpoznających spory budowlane.

Paweł Mazur, adwokat, praktyka sporów budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy