Michał Gliński

Charakter prawny umowy deweloperskiej

Klasyfikacja prawna umowy deweloperskiej na gruncie obecnie obowiązujących aktów normatywnych jest niezwykle istotna dla właściwego skonstruowania jej postanowień oraz oceny skutków prawnych ich niewykonania lub niewłaściwego wykonania.

Od 29 kwietnia 2012 roku, czyli od wejścia w życie ustawy deweloperskiej (ściślej mówiąc: ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), istnieje definicja legalna umowy deweloperskiej: jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym.

Umowa deweloperska jest umową nazwaną (zdefiniowaną w powyższej ustawie), zobowiązującą (nie przenosi ona praw do nieruchomości), dwustronnie zobowiązującą (jest zawierana pomiędzy deweloperem a nabywcą), wzajemną (każda ze stron umowy zobowiązana jest do świadczenia wobec drugiej strony), konsensualną (do zawarcia umowy konieczne są wyłącznie oświadczenia woli), odpłatną (każda ze stron ma uzyskać określoną korzyść majątkową), abstrakcyjną (przyczyna jej zawarcia jest prawnie obojętna), o zobowiązanie rezultatu (ma zostać wzniesiony lokal albo dom jednorodzinny, a jego własność ma być przeniesiona na nabywcę).

Skonstruowanie umowy deweloperskiej nie powinno teraz nastręczać większych trudności, gdyż jej treść oraz rodzaj postanowień, które mają być w niej zawarte, zostały ujęte we wspomnianej ustawie. W umowie deweloperskiej należy określić m.in. nieruchomość, na której ma być prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, lokal albo dom jednorodzinny, którego własność ma być przeniesiona na nabywcę, cena nabycia prawa do nieruchomości, wysokość i terminy spełnienia świadczeń pieniężnych, termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz przeniesienia prawa do nieruchomości na nabywcę, rachunek powierniczy i warunki odstąpienia od umowy.

Strony mogą oczywiście wprowadzić dodatkowe postanowienia w ramach tzw. zasady swobody umów, pod warunkiem jednak, że postanowienia te nie będą się sprzeciwiały naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego. Należy również pamiętać, że wzór umowy deweloperskiej powinien być jednoznaczny, zrozumiały oraz wolny od niedozwolonych postanowień umownych, których przykładową listę zawiera Kodeks cywilny oraz rejestr klauzul niedozwolonych, dostępny na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wzór umowy deweloperskiej musi być załączony do prospektu informacyjnego, sporządzonego przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy odpowiednio o wybudowanie domu albo o wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności domu albo lokalu na nabywcę. Dobrze jest sporządzić wzór umowy deweloperskiej w porozumieniu z notariuszem, który będzie odpowiadał przede wszystkim za jej ważność i wprowadzenie do jej treści wszystkich elementów obligatoryjnych. Pozwoli to uniknąć konieczności wprowadzania daleko idących zmian do ostatecznej treści umowy.

Obecne rozwiązania powinny uporządkować dotychczasową praktykę inkorporowania zobowiązania do wybudowania domu, wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu zarówno w umowach przedwstępnych, jak i w tzw. umowach deweloperskich przewidzianych w art. 9 ustawy o własności lokali, zawieranych zarówno w formie pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi, jak i w formie aktu notarialnego. W tzw. umowie deweloperskiej doszukiwano się zarówno elementów umowy przedwstępnej, jak i umowy o roboty budowlane (ewentualnie o dzieło) czy umowy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie własności nieruchomości. Niektórzy autorzy wskazywali również na podobieństwa do umowy zlecenia.

Skoro umowę deweloperską należy uznać za umowę wzajemną w rozumieniu art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego, można do niej stosować wprost przepisy o wykonywaniu i skutkach niewykonywania zobowiązań z umów wzajemnych, zawarte w artykułach od 487 do 497 Kodeksu cywilnego. W moim przekonaniu przepisy art. 29 ustawy deweloperskiej, stanowiące o odstąpieniu od umowy deweloperskiej, są przepisami szczególnymi wobec unormowań dotyczących skutków niewykonywania umów wzajemnych zawartych w Kodeksie cywilnym, chyba że mamy do czynienia z przypadkami, które nie zostały opisane w ustawie deweloperskiej, np. gdy zachodzi niezawiniona niemożliwość jednego ze świadczeń wzajemnych (vide art. 493 § 1 Kodeksu cywilnego).

Należy zwrócić uwagę, że ustawodawca, wprowadzając w życie ustawę deweloperską, nie uchylił dotychczasowych przepisów dotyczących tzw. umowy deweloperskiej, zawartych w art. 9 ustawy o własności lokali. Artykuł ten przewiduje, że do ważności takiej umowy niezbędne jest, aby osoba podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Ustawa deweloperska takich wymogów nie przewiduje. Stanowi natomiast, że umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie.

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o ochronie nabywcy przedsięwzięcie deweloperskie to proces obejmujący w szczególności nabycie praw do nieruchomości, przygotowanie projektu budowlanego, uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami itp. Tym samym, teoretycznie, deweloper w chwili zawarcia umowy deweloperskiej nie musi być właścicielem gruntu ani dysponować pozwoleniem na budowę, co by oznaczało, że ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej będzie możliwe dopiero po nabyciu gruntu przez dewelopera. W praktyce wydaje się jednak wątpliwe, aby deweloperzy rozpoczynali sprzedaż, zanim staną się właścicielami gruntu, gdyż wiązałoby się to dla nich z dodatkowym ryzykiem.

Skoro umowę deweloperską należy uznać za ważną pomimo braku spełnienia wymogów z art. 9 ustawy o własności lokali (chociażby zgodnie z temporalną regułą kolizyjną lex posteriori derogat legi priori albo regułą merytoryczną lex specialis derogat legi generali), należy postawić pytanie o sens pozostawiania w mocy art. 9 ustawy o własności lokali. Otóż artykuł ten znajdzie zastosowanie do umów dotyczących lokali niemieszkalnych, a także wydaje się, że będzie można na jego podstawie zwrócić się do sądu o powierzenie dalszego wykonywania umowy (wybudowania domu) innemu wykonawcy na koszt i ryzyko właściciela gruntu, jeżeli właściciel ten będzie ją wykonywał w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, pod warunkiem, że umowa deweloperska spełniać będzie przesłanki przewidziane w art. 9 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali.

Michał Gliński, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy