Budynek nowy czy odbudowany?


Prawa następców prawnych dawnych właścicieli są uzależnione od ustaleń dotyczących stanu faktycznego budynków po zakończeniu II wojny światowej, poczynionych w toku postępowania administracyjnego w przedmiocie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu dawnej nieruchomości warszawskiej. Ustalenia te bywają jednak zaskakujące.

Nie wszyscy są świadomi, że dekret warszawski (zwany też dekretem Bieruta) w dalszym ciągu obowiązuje w obrocie prawnym. Nadal toczą się postępowania administracyjne w sprawie rozpatrzenia wniosków o przyznanie prawa własności czasowej do gruntów nieruchomości warszawskich złożonych w trybie art. 7 ust. 1 dekretu. Na tym tle wiele kontrowersji budzi kwestia budynków zniszczonych i odbudowanych ze zniszczeń wojennych, a w szczególności ustalenie, jakie budynki spełniają warunki art. 5 dekretu warszawskiego.

Wspomniany art. 5 dekretu warszawskiego głosi, że budynki oraz inne przedmioty znajdujące się na gruntach przejętych na własność Gminy m.st. Warszawy pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Przepisami szczególnymi są art. 6 i art. 8 dekretu.

Z art. 6 ust. 1 dekretu warszawskiego wynika, że Gmina m.st Warszawy mogła wyznaczyć właścicielowi przedmiotów znajdujących się na gruncie, który przeszedł na jej własność i został przez nią objęty w posiadanie, termin do zabrania tych przedmiotów. Przedmioty niezabrane w wyznaczonym terminie przechodziły na rzecz gminy. Natomiast art. 8 dekretu stanowi, że „w razie nieprzyznania dotychczasowemu właścicielowi gruntu wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy, wszystkie budynki położone na gruncie przechodzą na własność gminy”. Zgodnie z art. 6 ust. 2 przepisu tego nie stosuje się do budynków, z wyjątkiem budynków, które według orzeczenia władzy budowlanej ze względu na stan zniszczenia nie nadają się do naprawy i powinny ulec rozbiórce.

Zachowały się tylko piwnice

Jedno z toczących się postępowań administracyjnych dotyczyło budynku zniszczonego w 90%. Zachowały się wyłącznie gotyckie piwnice z fundamentami, na których po II wojnie światowej odbudowano budynek o parametrach budynku przedwojennego. Na tym tle powstał spór pomiędzy m.st. Warszawa a spadkobierczynią byłej właścicielki nieruchomości, czy to, co zostało odbudowane, stanowiło budynek odbudowany spełniający warunki art. 5 dekretu warszawskiego, czy też nowy budynek.

Spór został rozstrzygnięty przez Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 17 maja 2016 r. (I OSK 1759/14) jednoznacznie rozstrzygnął i wyjaśnił kwestię tzw. „budynków piątkowych”.

W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że rzeczy znajdujące się na gruntach przechodzących na własność m.st. Warszawy należy podzielić na dwie grupy tj. budynki i inne przedmioty. Budynki z kolei należy podzielić na budynki i budynki zniszczone.

Do budynków zniszczonych zalicza się tylko te budynki, które ze względu na stan zniszczenia nie nadają się do naprawy i powinny ulec rozbiórce według orzeczenia władzy budowlanej.

Właścicielka wspomnianej nieruchomości została wezwana decyzją władzy budowlanej z 7 kwietnia 1948 r. do dokonania naprawy polegającej na gruntownej odbudowie budynku. Prawo to zostało jej jednak bardzo szybko odebrane, bo już decyzją z 26 kwietnia 1948 r. Decyzja o odebraniu prawa do naprawy budynku, na skutek odwołania, została następnie anulowana w czerwcu 1948 r. W konsekwencji w obrocie prawnym pozostawała decyzja z 7 kwietnia 1948 r., w której władza budowlana uznała, że budynek frontowy zburzony został do terenu i należy dokonać jego naprawy.

Ani przedmiot, ani budynek zniszczony, czyli budynek odbudowany

Skoro władza budowlana nakazała naprawę budynku, to nie można było uznać tego, co pozostało na gruncie, za budynek zniszczony w rozumieniu art. 6 ust. 2 dekretu warszawskiego. Właścicielce nie wyznaczono też terminu do zabrania przedmiotów znajdujących się na gruncie ani nie wydano orzeczenia nakazującego rozbiórkę. W konsekwencji Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że tego, co znajdowało się na omawianym gruncie, nie można było zakwalifikować ani jako przedmiotów, ani jako zniszczonego budynku w rozumieniu art. 6 dekretu warszawskiego, i przejąć ich na tej podstawie na własność m.st. Warszawy.

Zatem zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego to, co istniało na gruncie w dniu wejścia w życie dekretu warszawskiego (21 listopada 1945 r.), należało uznać za budynek odbudowany, spełniający warunki art. 5 dekretu warszawskiego, a więc stanowiący własność spadkobierczyni byłej właścicielki, która w ustawowym terminie złożyła wniosek o przyznanie prawa własności czasowej (obecnie prawa użytkowania wieczystego).

Na przykładzie omawianej sprawy stwierdzić należy, że uznanie, czy budynek jest zniszczony, czy nie, zależało wyłącznie od uznania władzy budowlanej. Dlatego ustaleń dotyczących uznania budynku za zniszczony czy też niezniszczony w czasie działań wojennych należy dokonywać na podstawie dostępnych akt własnościowych bądź lokalizacyjnych.

Elżbieta Żywno, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy