Sylwia Moreu-Żak, wywiady

S. Moreu-Żak: Umowy przenoszącej własność nieruchomości w Polsce lepiej nie zawierać przed notariuszem innego kraju

Portal Procesowy: 16 maja tego roku weszła w życie ustawa z 4 lutego 2011 r. Prawo prywatne międzynarodowe. Jaki jest jej wpływ na obrót nieruchomościami położonymi w Polsce?

Sylwia Moreu-Żak: Przede wszystkim nowa ustawa uregulowała kwestię formy czynności prawnej przenoszącej prawo do nieruchomości. We wcześniejszej ustawie z 1965 roku kwestię tę regulowały przepisy ogólne w zakresie formy czynności prawnych, umożliwiające alternatywnie poddanie formy czynności prawnej przepisom obowiązującym w miejscu jej zawierania. Zdarzało się więc i tak – choć było to przedmiotem kontrowersji w doktrynie – że sądy wieczystoksięgowe uznawały za skuteczne umowy przenoszące własność nieruchomości położonych w Polsce zawarte za granicą zgodnie z prawem miejscowym. Obecnie przepis art. 25 ust. 2 ustawy Prawo prywatne międzynarodowe w związku z jej art. 41 ust. 1 wprowadza zasadę, że forma czynności prawnych, których przedmiot obejmuje rozporządzenie nieruchomością, podlega prawu właściwemu dla miejsca położenia tej nieruchomości. Formę umowy rozporządzającej dotyczącej nieruchomości położonej w Polsce określa więc prawo polskie, które wymaga dla takich umów formy aktu notarialnego. Za to umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości położonej w Polsce nadal będzie można zawrzeć zgodnie z wymogami prawa obowiązującego w miejscu zawarcia takiej umowy.

A czy umowę przenoszącą własność nieruchomości można zawrzeć przed notariuszem innego kraju?

Brak jest jednoznacznych uregulowań w tym zakresie. Również w doktrynie brak jest jednolitego stanowiska, czy forma aktu notarialnego jest zachowana tylko w przypadku sporządzenia go przez polskiego notariusza. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wymóg zachowania formy aktu notarialnego może być spełniony wyłącznie

w przypadku sporządzenia go przez polskiego notariusza. Ta teza wymaga uzupełnienia, albowiem również polskiemu konsulowi przysługują uprawnienia do sporządzenia aktu notarialnego, jednakże w ograniczonym zakresie i po spełnieniu szeregu warunków.

W świetle tego jednoznacznego stanowiska Sądu Najwyższego nie wydaje się jednak uzasadnione podejmowanie prób zawierania umów przenoszących własności nieruchomość położonych w Polsce przed notariuszami innych krajów.

Jak zatem zbyć nieruchomość, gdy jedna ze stron znajduje się za granicą?

Najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy. Nowa ustawa na szczęście nie wprowadza szczególnych wymogów dotyczących formy czynności prawnej udzielenia pełnomocnictwa. Zgodnie zatem z ogólną zasadą wyrażoną w art. 25 ust. 1 Prawa prywatnego międzynarodowego wystarczy zachowanie formy właściwej dla miejsca wystawienia pełnomocnictwa. W przypadku sporządzania pełnomocnictwa za granicą nie można pominąć wymaganej legalizacji, czyli obowiązku uwierzytelnienia przez polskie przedstawicielstwo dyplomatyczne, a w stosunku do państw będących stronami konwencji haskiej z 1961 roku – obowiązku opatrzenia pełnomocnictwa klauzulą apostille.

Prawo prywatne międzynarodowe wprowadza jednak odrębne uregulowania w zakresie prawa materialnego właściwego dla pełnomocnictw. Co do zasady pełnomocnictwo podlega prawu wybranemu przez mocodawcę. W przypadku braku wyboru prawa nowa ustawa wprowadza skomplikowane zasady służące ustaleniu właściwego prawa dla pełnomocnictwa. W praktyce oznaczać to będzie, że jeżeli w dokumencie pełnomocnictwa nie wskazano właściwego prawa, pełnomocnictwo podlega prawu państwa siedziby pełnomocnika, w której on stale działa, albo prawu państwa, w którym znajduje się przedsiębiorstwo należące do mocodawcy, jeżeli tam stale działa pełnomocnik, albo prawu państwa, w którym pełnomocnik rzeczywiście działał. Z uwagi na trudności, jakie może nastręczać notariuszom oraz sądom wieczystoksięgowym analiza pełnomocnictw w świetle nieznajomych im przepisów prawa obcego, zaleca się wyraźne poddanie pełnomocnictwa prawu polskiemu materialnemu, szczególnie gdy pełnomocnik nie ma stałej siedziby w Polsce.

Czy wspomniane ograniczenia dotyczą również rozporządzania udziałami spółek prawa polskiego, którym przysługuje tytuł prawny do nieruchomości położonych w Polsce?

Nie, te ograniczenia dotyczą wyłącznie rozporządzania nieruchomościami i nie odnoszą się do czynności, których przedmiotem są udziały lub akcje spółki prawa polskiego. Inaczej będzie jednak wyglądała sytuacja w przypadku zbywania przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, gdy składnikiem takiego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części jest nieruchomość położona w Polsce. W takim przypadku nie unikniemy konieczności zastosowania przepisów polskich w zakresie formy czynności prawnej.